Les notions de « pas-de-porte » et de « droit au bail » sont impérativement à maîtriser avant de se lancer dans la location d’un local pour votre entreprise. Souvent confondues, elles se basent pourtant sur des concepts très différents, et vous allez comprendre pourquoi.
Le pas-de-porte : ce qu’il faut savoir
On désigne par « pas-de-porte » la somme d’argent allouée au bailleur au début du bail. En fonction de ce qui est convenu dans le contrat de bail, le locataire doit s’acquitter, soit d’un supplément de loyer, soit d’une indemnité. Dans le premier cas, il s’agit de prévenir les risques que les valeurs locatives du secteur s’accroissent plus vite que le loyer. Ainsi, le bailleur doit déclarer le pas-de-porte comme étant un revenu foncier, ce qui lui permet de défendre ses intérêts en cas de litige. À titre d’indemnité, le pas-de-porte ou le droit d’entrée procure certains avantages commerciaux au locataire, ou alors, engendre la dépréciation de la valeur vénale des locaux.
Les conditions de paiement du pas-de-porte doivent être clairement stipulées dans le contrat de bail. Devront y figurer : le montant à payer, sa nature (à titre de supplément de loyer ou d’indemnité) ainsi que les conditions de son règlement. Notons que sans précision et en cas de litige, le droit d’entrée est toujours considéré comme un supplément de loyer devant la justice.
Par ailleurs, il est essentiel d’appréhender le principe du pas-de-porte sur le plan fiscal. En réalité, tout dépend de sa nature. En tant que supplément de loyer, il doit être comptabilisé en charges pour le locataire. Ainsi, il fait partie intégrante des frais amortissables de premier établissement. Il est également possible d’imposer la TVA au droit d’entrée jusqu’à une durée de quatre ans. S’il s’agit d’une indemnité, le bailleur n’aura à faire aucune imposition particulière. Dans ce cas, le pas-de-porte intègre la catégorie des actifs incorporels.
Le droit au bail : un tout autre principe
La notion de droit au bail est liée à la reprise d’un bail commercial. Il s’agit du montant que le nouveau locataire se doit de s’acquitter auprès de l’ancien locataire afin d’occuper les locaux. Tout comme le pas-de-porte, le droit au bail est conditionné par une clause. Il s’agit du contrat de cession de bail. Cette formalité est ce qui permet au locataire entrant de racheter le droit au renouvellement du bail. Dans cette procédure, le propriétaire des murs a le droit de poser ses conditions à la cession du droit de bail. Toutefois, il ne pourra pas intervenir dans la décision de l’ancien locataire, au cas où ce dernier décide d’entreprendre la même activité avec une clientèle identique à celle du nouveau locataire.
En termes fiscaux, le droit au bail peut être appréhendé de deux façons. Pour le nouveau locataire, il s’agit d’une immobilisation incorporelle non amortissable enregistrée à l’actif de son bilan.Notez que dans certains cas, il est quand même possible d’amortir le droit au bail, dans la mesure où l’amortissement déductible est réintégré sur la liasse fiscale. Mais attention, cette procédure n’est pas valable sur le plan administratif. Enfin, pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est liée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le versement qu’il reçoit du locataire entrant est alors considéré comme un revenu courant.
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